VIỄN CẢNH MỘT BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỚI?

Gần đây, giới truyền thông, đặc biệt là vô tuyến truyền hình và báo chí, đã không ngớt bàn luận về hiện tượng bất động sản đang phục hồi rất ấn tượng. Giá các đơn vị gia cư trên thị trường bất động sản đã tăng nhanh. Khủng hoảng đã lùi vào dĩ vãng. Tuy nhiên, dưới bề mặt chói lọi, nhiều ý đồ làm giàu nhanh chóng đang âm thầm mở rộng phạm vi kinh doanh.

Trong một năm rưởi vừa qua, các quỹ “hedge funds” và các xí nghiệp “private equity” của Wall Street đang trở thành một đế quốc bất động sản cho thuê vô tiền khoáng hậu, chộp lấy Queen Anne Victorians ở Atlanta, các bungalows ở Chicago, các căn nhà tu sửa ở Phoenix… Nói chung, các nhà đầu tư bộn tiền đã mua gọn hơn 200.000 căn nhà, phần lớn bị tịch biên, trong các thành phố bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại suy thoái kinh tế.

Cuộc khủng hoảng tịch biên của Wall Srtreet, bắt đầu từ cuối năm 2007, và đã khiến trên 10 triệu người phải mất nhà ở, và đã tạo ra một vấn đề nghịch lý. Hàng triệu người Mỹ mất nhà đang cần một chỗ ở ổn định, ngay cả khi hàng triệu căn nhà trống do các ngân hàng sở hữu đang làm các khu nhà trong thành thị bị xuống cấp và tỉ suất tội phạm lên cao.

May mắn cho lớp nạn nhân nầy, Wall Street đã tìm ra một giải pháp: cho giới-nghèo-mất-chỗ-ở thuê lại nhà. Trong quá trình đó, Wall Street đã thiết kế một hình thức bảo đảm với thế chấp mới, nhưng một lần nữa, rất có thể đưa đến một vụ sụp đổ của toàn hệ thống hay kế hoạch.

Kể từ cơn sốt tịch biên, không công ty nào thu tóm nhiều nhà hơn là Blackstone Group, một xí nghiệp đầu tư mạo hiểm lớn nhất thế giới. Sử dụng một công ty con, Invitation Homes, Blackstone đã chụp giật các đơn vị gia cư trong các cuộc bán đấu giá nhà tịch biên, qua các trung gian môi giới bất động sản, hay nhiều khối lượng lớn trực tiếp từ các ngân hàng, tương tự một người bình thường mua giấy vệ sinh từ Cosco về tích trữ.

Trong một nghiệp vụ giao dịch , Blackstone đã mua 1.400 đơn vị gia cư ở Atlanta trong vòng một ngày. Tính đến tháng 11-2013, Blackstone đã bỏ ra 7,5 tỉ USD để mua 40.000 đơn vị gia cư, hầu hết là nhà bị tịch biên, trên toàn quốc. Đó là một nhịp chi tiêu 100 triệu mỗi tuần kể từ tháng 10-2012. Gần đây hơn, Blackstone đã loan báo các kế hoạch kinh doanh ra khắp thế giới, khởi đầu với Tây Ban Nha đang bị tai họa tịch biên tàn phá.

Rất ít người bên ngoài kỹ nghệ tài chánh đã nghe tiếng Blackstone. Tuy vậy, ngày nay, Blackstone là sở hữu chủ lớn nhất các đơn vị gia cư biệt lập để cho thuê (single-family rental homes) trên toàn quốc, cũng như một số lớn các loại bất động sản khác. Blackstone đang sở hữu một phần hay toàn bộ, các hệ thống khách sạn Hilton, Southern Cross Healthcare, nhà xuất bản Houghton Mufflin, the Weather Channel, Sea World, hệ thống mỹ nghệ và tiểu công nghệ Michael’s, Orangina, và hàng tá các công ty khác.

Theo hồ sơ đệ nạp hàng năm cho Securities and Exchange Commission, Blackstone còn quản lý hơn 210 tỉ USD các tích sản khác. Đó cũng là một công ty công với một danh sách các sở hữu chủ định chế (institutional owners), gồm nhiều công ty lớn mới đây bị dính líu trong các vụ kiện về khủng hoảng nợ bất động sản, như Morgan Stanley, Citigroup, Deutsche Bank, Goldman Sachs, cũng như JP Morgan Chase, những công ty vừa mới giàn xếp vụ kiện với Bộ Tư Pháp liên quan đến các xảo thuật nợ bất động sản đầy bất trắc và bất hợp pháp, và đã bằng lòng trả một số tiền phạt kếch sù 13 tỉ USD.

Nói một cách khác, nếu Blackstone kiếm được nhiều tiền qua việc lợi dụng cuộc khủng hoảng bất động sản, tất cả các ngân hàng Wall Street khác — cùng được xem như các thủ phạm chính trong quá trình tạo điều kiện đưa đến chính cuộc khủng hoảng tịch biên — cũng được hưởng lợi kiếm được nhiều tiền.

NHỮNG ĐỊNH CHẾ VỚI KHỐI TIỀN MẶT

Trong các cộng đồng dân cư trong khắp xứ Mỹ , nhiều thường trú nhân không cần phải biết những gì Blackstone đã biết: mọi chuyện đang diễn tiến một cách sai lầm nghiêm trọng.

Trong năm rồi, Mark Alston, một trung gian môi giới bất động sản ở Los Angeles, đã bắt đầu ghi nhận một điều kỳ lạ gì đó đang xẩy ra. Giá nhà lúc một gia tăng và gia tăng nhanh — lên khoảng 20% từ tháng 10-2012 đến tháng 10-2013. Trong một thị trường bình thường, giá nhà tăng có thể có nghĩa số cầu của người mua nhà đã gia tăng. Nhưng đây là điều đáng lo ngại: tỉ số sở hữu gia cư lại sụt giảm. Đó là dấu hiệu đầu tiên đối với Alston: thị trường, vì một lý do nào đó, đã gia tăng một cách bất bình thường.

Dấu hiệu thứ hai là chính các khách mua nhà. Alston, một trung gian môi giới bất động sản với phạm vị hoạt động tập trung trong nội vi thành phố, nơi đa số cư dân đều là người Mỹ gốc Phi châu và Tây Ban Nha, đã cho biết: “Trong hai năm qua, tôi đã không bán được ngôi nhà nào cho một gia đình da đen, không phải vì thiếu cố gắng.”[1] Thay vào đó, tất cả các khách mua nhà do anh môi giới đều là những doanh thương gia luôn bận Âu phục. Kỳ lạ hơn nữa, tất cả đều trả bằng tiền mặt.

Giữa những năm 2005 và 2009, cuộc khủng hoảng tín dụng có thế chấp bất động sản(mortgage crisis), nhen nhúm bởi các thủ tục cho vay mang tính kỳ thị chủng tộc, đã làm tiêu tan 53% tài phú của người Mỹ gốc Phi châu và 66% tài phú của người Mỹ gốc Tây Ban Nha — những con số ngoài sức tưởng tượng. Vì vậy, ngày nay chúng ta có thể đoan chắc khi nói rất ít người Mỹ gốc Phi châu hay Tây Ban Nha có thể mua nhà bằng tiền mặt.

Một mặt khác, Blackstone không gặp vấn đề gì khi phải trả tiền trước, vì đã có sẵn 3,6 tỉ tín dụng do Deutsche Bank cung cấp. Ngân khoản nầy đã cho phép Blackstone loại ra ngoài vòng canh tranh các gia đình cần phải tìm nguồn tài trợ truyền thống. Nó cũng giúp Blackstone có thể mua rất nhanh chóng nhiều đơn vị gia cư, gây sốc trên các thị trường địa phương, và đẩy giá lên cao trong một phương cách còn đẩy nhiều gia đình hơn ra khỏi trò chơi.

Alston nói, “bạn không thể cạnh tranh với một công ty sẵn sàng cá cược trên giá đầu cơ tương lai khi họ trả bằng tiền mặt. Không mấy khác trường hợp chính họ đã hoạch định điều nầy.”[2]

Bây giờ nhìn lại, rõ ràng đại suy thoái đã giúp làm dễ dàng một sự chuyển dịch tài phú và tích sản tuyệt diệu ra khỏi tay các người Mỹ bình thường và đến tay các định chế tài chánh.

Trong suốt cuộc khủng hoảng, các hộ gia đình người Mỹ đã đánh mất hàng nghìn tỉ USD tài phú khi giá nhà sụp đổ, trong khi các ngân hàng tịch biên khoảng 5 triệu đơn vị gia cư. Nhưng những gì mới bắt đầu lộ diện là phương cách, trong những năm suy thoái, chính sự hồi phục cũng đã tiếp tục thúc đẩy tiến trình dịch chuyển tài phú và uy quyền từ tầng lớp thấp nhất lên tầng lớp cao nhất trong xã hội Hoa Kỳ.

Trong khoảng 2009-2012, tầng lớp 1% trên đỉnh đã giành lấy 95% lợi tức gia tăng. Hiện nay, trong khi thị trường bất động sản khởi sắc trở lại, hàng tỉ USD trong số tài phú gia cư phục hồi lại trực tiếp chảy vào hầu bao Wall Street, thay vì của các hộ gia đình và các cộng đồng cư dân.

Từ mùa Xuân 2012, ngay vào lúc Blackstone khởi sự mua vào hàng khối gia cư bị tịch biên, theo một phân tích của TomDispatch, khoảng 88 tỉ tích lũy trong tài phú bất động sản đã lọt gọn vào tay các ngân hàng hay các định chế đầu tư, như kết quả của khối lượng bất động sản các định chế nầy đang nắm giữ. Và đây là con số rất dễ dàng tiếp tục gia tăng.

Theo Henry Wade, sáng lập viên Hiệp Hội các Trung Gian Môi Giới Bất Động Sản Arizona, “các định chế đầu tư đã bơm tài phú và khả năng tích lũy tài phú ra khỏi các cộng đồng không được phục vụ xứng đáng.”[3]

Nhưng mua nhà rẻ và đợi khi giá nhà tăng cao không chỉ là phương cách Blackstone làm tiền trong giao dịch nầy. Blackstone còn muốn các bạn phải trả cả tiền thuê mướn hàng tháng.

BẢO ĐẢM BẰNG LỢI-TỨC-THU-TÔ

Đế quốc cho thuê bất động sản Wall Street, lấy lơi-tức-thu-tô (tiền thuê bất động sản hàng tháng — rental payments) làm thế chấp, là hoàn toàn mới mẻ. Kỹ nghệ cho thuê bất động sản từng gia đình (single-family rental industry) thường là phạm vi hoạt động hay các nghiệp vụ cỡ nhỏ. Nhưng điều hiếm thấy ở đây là Blackstone đã đem thêm vào một thứ hóa chất đặc biệt. Trong tháng 11-2013, sau nhiều tháng quảng cáo, Blackstone đã phát hành một thứ trái phiếu hay chứng khoán lịch sử với lợi-tức-thu-tô làm thế chấp. Và một khi các nhà đầu tư vội vã thu mua, các công ty cạnh tranh với Blackstone đã loan báo họ cũng sẽ triển khai các chứng khoán tương tự càng sớm càng tốt.

Tùy ở người nào bạn hỏi, ý tưởng gói ghém số lợi-tức-thu-tô và đem bán cho giới đầu tư cũng chỉ là một tiến hóa tự nhiên trong kỹ nghệ tài chánh hay một quái vật khạc ra lửa.

Theo Ted Weinstein, một chuyên viên tư vấn trong kỹ nghệ bất động sản đã 30 năm nay: “Đây là một địa giới mới. Và là một cái gì tôi chưa bao giờ thực sự mơ tưởng.”[4]

Tuy nhiên, đối với những ai đã trải nghiệm cuộc khủng hoảng chứng khoán có thế chấp bất động sản 2008, địa giới mới nầy nghe ra thân quen một cách kỳ lạ.

Một nhà đầu tư của một ngân quỹ “hedge fund” đang làm ăn với Blackstone đã cho biết cảm tưởng: Nó thật sự giống một chứng khoán có thế chấp bất động sản. Khi được hỏi tại sao công chúng có thể tin loại chứng khoán nầy cũng an toàn, trước sự kiện các chứng khoán có thế chấp bất động sản đầy nguy cơ đã đưa đến khủng hoảng 2008, anh ta đã trả lời: “Xin tin ở tôi” — “Trust me.”

Đối với Blackstone, logic nầy khá đơn giản. Blackstone muốn có tiền sẵn để mua các ngôi nhà bị tịch biên rẻ hơn trước khi giá tăng cao. Vì vậy, Blackstone đã phụ lực với JP Morgan, Credit Suisse, và Deutsche Bank gói ghém số lợi-tức-thu-tô hay rental payments của 3.207 đơn vị nhà biệt lập cho từng gia đình (single-family houses) thành từng gói và bán các trái phiếu cho các nhà đầu tư với số nợ bất động sản trên các căn hộ nầy được sử dụng như tiền ký quỹ. Đã hẳn đây chỉ là một trường hợp trắc nghiệm cho những gì có thể trở thành một kỹ nghệ hoàn toàn mới — các chứng khoán có lợi-tức-thu-tô như ký quỹ hay bảo đảm.

Nhiều ngân hàng lớn ở Wall Street đã tham gia vào loại kinh doanh nầy, theo một bản sao các tài liệu quảng cáo riêng tư Blackstone gửi cho các nhà đầu tư tiềm năng ngày 31-10, như đã được Tom Dispatch xét duyệt và xác nhận. Deutsche Bank, JP Morgan, và Credit Suisse giúp bán các trái phiếu. Well Fargo là nhà quản trị chứng chỉ. Midland Loan Services, một công ty chi nhánh của PNC Bank, phụ trách các khoản tiền vay. Trong mọi trường hợp, DeutscheBank, JP Morgan Chase, Wells Fargo, và PNC bank , tất cả đều là thành viên của một nhóm khác: danh sách các ngân hàng tịch biên nhiều gia đình nhất trong năm 2013.

Theo các cuộc phỏng vấn các kinh tế gia, các người tay trong của chính kỹ nghệ mới, và các nhà hoạt động gia cư, mọi người đều ít nhiều hy vọng những gì giống như con vịt, bơi như vịt, và kêu như vịt, sẽ không gây khủng hoảng kinh tế tương tự như đàn vịt gần đây đã làm.

Dean Baker, một kinh tế gia với Trung Tâm Nghiên Cứu Kinh Tế và Chính Sách (Center for Economic and Policy Research) đã có nhận xét: ” Bạn chỉ còn biết hy vọng họ biết họ đang làm gì; và họ biết dự liệu vốn luân chuyển và số nhà bỏ trống hay chưa cho thuê được. Nhưng họ đã làm như vậy chưa? Và họ đã đề phòng thích ứng chưa? Tôi chắc chắn không thể tin như vậy.”[5]

Bản phân tích dòng chảy thanh khoản hay tiền mặt, trong các tài liệu gửi cho các nhà đầu tư, đã giả thiết 95% các đơn vị gia cư luôn có người sẵn sàng thuê và đang thuê, với số tiền thuê trung bình hàng tháng là 1.312 USD. Tỉ suất 95% các căn hộ luôn có người mướn, theo các chuyên gia bất động sản, là một tỉ suất quá cao hay quá tham vọng.

Tuy nhiên, có một phương cách có ý nghĩa, theo đó loại bảo đảm nầy khác với loại dựa trên các thế chấp bất động sản (mortgage-backed). Khi các ngân hàng tịch biên những căn nhà có thế chấp bất động sản, ít ra cũng có giả thiết (thường khi sai lầm vì giấy tờ ngân hàng đã có thể bị giả tạo hay sai sót) sở hữu chủ ngôi nhà thực sự đã không trả được tiền vốn và lãi của số nợ. Trong trường hợp mới với những gói lợi-tức-thu-tô thế chấp nầy, nếu một trái phiếu của chỉ riêng một ngôi nhà cho một gia đình mướn không trả được tiền nợ hàng tháng, hàng nghìn gia đình có thể bị lấy lại nhà, dù đã trả hay không trả được tiền thuê nh, dù chỉ một lần.

Baker nói tiếp, chúng ta có thể lâm vào trường hợp bạn có một số đông người thuê bị trục xuất …không vì người thuê không trả được tiền tô hàng tháng, mà vì chính sở hữu chủ ngôi nhà đã thiếu nợ.

BẢO QUẢN VÀ LỖI KỸ THUẬT CỦA CÁC BẤT ĐỘNG SẢN DO BLACKSTONE SỞ HỮU

Thực tế các chứng khoán mới nầy có đủ an toàn hay không có thể rút gọn trong câu hỏi đơn thuần: Blackstone có chứng tỏ được khả năng một quản lý tài sản tốt hay không. Những tập tục quản lý đứng đắn sẽ bảo đảm đem lại một tỉ suất nhà-có-người-thuê cao, những thay đổi dễ tiên liệu, và lòng tin của nhà đầu tư gia tăng. Quản lý xấu sẽ phải đối diện với nhiều than phiền, điều tra, và tỉ suất nhà-không-cho-thuê-được lên cao, tất cả những điều đó sẽ làm gia tăng nguy cơ Blackstone sẽ không thể bảo đảm một dòng chảy thanh khoản đủ tốt để thù đáp cho giới đầu tư.

CaDonna Porter, một người mướn nhà trong số Invitation Homes properties của Blackstone ở ngoại ô Atlanta, đã đưa ra nhận xét: quản lý tài sản chính là kỷ năng Blackstone đang thiếu. Porter cho biết, nếu tôi có thể rút ngắn thời hạn mướn nhà — tôi đang thuê hai năm — tôi nhất định sẽ làm.

Dán, rệp, sâu bọ là vấn đề đầu tiên, trong các đơn vị gia cư Invitation Homes của Blackstone cho thuê, Porter và các con đã dọn vào trong tháng 9. Porter đã nhiều lần gửi điện thư yêu cầu bộ phận bảo quản giải quyết nhưng đều bị tảng lờ, không một ai được gửi tới điều tra. Bà cũng đã gọi dây nóng (hotline) cho dịch vụ bảo quản của công ty . Không một ai trả lời.

Vấn đề thứ hai đã xẩy ra với một điện thư có đóng dấu “Khẩn”: Invitation Homes đã không thể thu đủ tiền tô mướn nhà từ trương mục ngân hàng của Porter, và công ty đòi hỏi người thuê phải đích thân đến trả nốt phần còn thiếu bằng chi phiếu chứng nhận có đủ thanh khoản, vào 5:00 p.m. ngày hôm sau, nếu trể hạn sẽ bị phạt thêm 200 USD phụ phí. Các điện thư trao đổi đã được TomDispatch xác nhận.

Porter đã phải xin phép nghỉ việc để đích thân đến thanh toán tiền tô mướn nhà, để rồi chỉ nhận được một điện thư khác cho biết nghiệp vụ thanh toán đã bị bác bỏ vì không gồm 200 USD phụ phí trể hạn và 75 USD phụ phí vì trương mục ngân hàng không đủ tồn khoản cho tổng ngạch số.

Những gì tiếp theo là một chuổi điện thư liên quan đến các giao dịch gian lận giữa chủ nhà và các công ty dịch vụ tín dụng bất động sản. Invitation Homes nhiều lần đe dọa sẽ dùng biện pháp đuổi ra khỏi nhà trừ phi Porter phải trả nhiều phụ phí khác nhau. Porter cũng đã nhiều lần yêu cầu công ty đơn thuần chấp nhận tiền tô và ngưng quấy rầy sách nhiễu.

Porter cho biết, tôi thực sự cảm thấy bị sách nhiễu. Tôi cũng thật sự cảm thấy bất công. Cuối cùng, Porter gửi thư thông báo cho công ty bà sẽ nhờ luật sư giúp giải quyết nội vụ. Nhận được thư, Invitation Homes lập tức đồng ý chấp nhận tiền tô như một “đặc ân chỉ một lần”, “a one-time courtesy.”

Porter vẫn còn bức xúc bởi nội vụ, cũng như tệ nạn dán rết, ruồi nhặng… vẫn tiếp tục.

Một cuộc điều tra gần đây của Huffington Post và hàng tá tái xét duyệt trực tuyến với các người mướn nhà Invitation Homes cũng phản ảnh những bức xúc tương tự. Nhiều người cho biết yêu cầu dịch vụ bảo quản không được đáp ứng, trong lúc nhiều người khác than phiền các đơn vị gia cư đã được tu bổ của họ trong thực tế vẫn có nhiều vấn đề cơ bản tồi tệ.

Ít ra cũng có một trường hợp có đủ chứng liệu của Blackstone đang đi vào lãnh địa pháp lý mờ ám. Theo báo Orlando Sentinel, mùa Thu vừa qua, chi nhánh Invitation Homes ở Orlando, Florida, đã gửi qua đường bưu điện cho một gia chủ , Francisco Molina, nhiều thông tri trục xuất khỏi nhà. Thư, trong phong bì manila với các thông tri ngụy tạo, thông báo: “hồ sơ trục xuất Molina đã nộp ở tòa án”, mặc dù thành phố đã xác nhận ngược lại. Thực ra, Invitation Homes không có quyền trục xuất Molina một cách hợp pháp. Lý do: giao dịch mua căn nhà của Blackstone đã bị hủy bỏ nhiều tháng trước đây, nhưng Blackstone đã đánh mất dấu vết của thông tin nầy.

ĐẠI SUY THOÁI 2016?

Những giai thoại — Invitation Homes thường nhanh nhẩu trục xuất người thuê nhà — chứng tỏ, với mô hình doanh thương cơ bản của Blackstone, đây là một xu hướng hơn là biệt lệ. Nhu cầu bảo đảm số thu nhập lợi tức từ nghiệp vụ thu tô đã tạo một áp lực cục kỳ căng thẳng lên công ty trong nỗ lực duy trì tính an toàn và đều đặn trong dòng thanh khoản hàng tháng. Đối với người thuê, điều đó có nghĩa hoặc bạn phải trả vào mỗi đầu tháng, hay phải dọn đi nơi khác.

Mặc dù cho đến nay, Blackstone chỉ sử dụng một mẫu thu tô an toàn, nhưng công ty hình như đã triệt để thực thi thể thức nầy. Chẳng hạn, ở Charlotte, North Carolina, theo báo Charlotte Observer, công ty đã nộp một số đơn thực thi lệnh trục xuất lên đến 10% số người mướn nhà.

Bốn mươi nghìn đơn vị gia cư chỉ chiếm một bách phân rất nhỏ bé trong tổng số gia cư dự trữ khả dụng trên toàn quốc. Tuy nhiên, trong những thành phố Blackstone đã chọn làm mục tiêu kinh doanh, sự tập trung các bất động sản cho mướn vẫn thật sự ấn tượng. Ở Phoenix, Arizona, một số cộng đồng lân cận ít ra cũng có một , nếu không phải hai hoặc ba đơn vị gia cư do Blackstone sở hữu trong mỗi khu phố.

Một tình trạng lan tràn như thế đã khiến một số người âu lo: một công ty tư khổng lồ, có lẽ cùng với một số các nhà đầu tư khác, sẽ có ảnh hưởng quá đáng trong thị trường bất động sản địa phương, và sẽ dễ dàng nâng cao tiền thuê mướn vì thiếu cạnh tranh. Tuy nhiên, ưu tư lớn nhất đối với nhiều người Mỹ bình thường có thể là, ít năm sau, đế quốc sở hữu chủ các bất động sản trên thị trường gia cư cho thuê, lưu hành một loại chứng khoán mới dễ thất bại, có thể đưa đẩy nền kinh tế Hoa Kỳ vào vòng xoáy suy thoái quá quen thuộc.

Michael Donley, một thường trú nhân ở Chicago đã và đang điều tra sự hiện diện lan rộng nhanh chóng trong địa phương láng giềng của ông, đã lên tiếng tự hỏi: “Bạn đang cho phép Wall Street kiểm soát một địa hạt kinh tế quan trọng: các đơn vị gia cư dành cho các gia đình không có chỗ ở thuê. Liệu hiện tượng nầy có thể duy trì lâu dài ? Nếu tình trạng nầy suy sụp trong năm 2016, bạn sẽ lâm vào tình trạng tồi tệ hơn cả năm 2008.”

Nguyễn Trường

Irvine, California, USA

08-12-2013

——————————————————————————–

[1] “I went two years without selling to a black family, and that wasn’t for lack of trying

[2] “You can’t compete with a company that’s betting on speculative future value when they’re playing with cash. It’s almost like they planned this.”

[3] Institutional investors are siphoning the wealth and the ability for wealth accumulation out of underserved communities.

[4] This is a new frontier. It’s something I never really would have dreamt of.

[5] You kind of just hope they know what they’re doing,” says Dean Baker, an economist with the Center for Economic and Policy Research. “That they have provisions for turnover and vacancies. But have they done that? Have they taken the appropriate care? I certainly wouldn’t count on it.

Advertisements